X11: 宅地開発 × 農地転用 2016-2020 — 土地変換圧力の市町別メカニズム

データ取得手順

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スクリプト（全体ソースコード）

⬇ X11_land_conversion.py

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研究の問い (RQ) と仮説

L20 × L21 × L24 × L25 統合横断研究

L20（新築動向）と L21（宅地開発）は「建物の量的分布」を分析したが、 農地はどこから転換されたのか、農林施策との政策矛盾はないかを問うていない。 本記事は農地転用（L24）と農林漁業施策（L25）を加え、 「農地→宅地の転換圧力と政策矛盾」を 4 データセット統合で定量化する。

主 RQ

広島県 (2016-2020) の農地→宅地転換はどの市町で集中し、 農林漁業施策ポリゴン内での農地転用（政策矛盾）の面積と市町数はいくらか。

立てた仮説 (H1〜H9)

RQ1 — 新築建物の集中構造

• H1: 新築件数の Gini 係数 ≥ 0.4（高集中、市町間格差大）
• H2: 上位 3 市（広島・福山・東広島）で県全体の 70% 以上を占める
• H3: 住宅系（一戸建て・長屋・共同住宅）が新築全体の 80% 以上

RQ2 — 農地→宅地転換メカニズム

• H4: 高層建築 (>20m) は全体の 5% 未満（新築の主役は戸建て低層）
• H5: 市町別「農地転用面積 vs 宅地開発面積」の Pearson r ≥ 0.5
• H6: 農地転用面積の Gini 係数 ≥ 0.5（農転は宅地開発より不均等に分布）

RQ3 — 農林施策との政策矛盾

• H7: 農林施策ポリゴン内に農地転用が存在する市町 ≥ 3 件（政策矛盾は稀ではない）
• H8: 農地転用面積 / 宅地開発面積 > 1.0 の市町 ≥ 3 件（農転が宅地開発を超過する「余剰転用」）
• H9: 宅地開発 Gini と農地転用 Gini の差 ≤ 0.15（同じ空間構造で偏在）

RQ1: 新築建物の集中構造

Lorenz 曲線と年別推移

図1: 土地変換 3 指標の Lorenz 曲線（左）と年別新築件数推移（右）

• 新築件数 Gini: 0.710 → H1 支持
• 宅地開発面積 Gini: 0.713
• 農地転用面積 Gini: 0.505 → H6 支持
• 2018年（NEW_YCD=3）に小山 — 西日本豪雨 (2018) の復旧建替え需要の影響か

市町別新築件数

図2: 市町別 新築建物件数 Top20 (2016-2020)

• 上位 3 市 (広島市, 福山市, 東広島市) の合計シェア: 70.9% → H2 支持

用途構成と住宅比率

図3: 用途構成パイチャート（左）と市町別住宅系比率（右）

• 住宅系（一戸建て・長屋・共同住宅）の合計: 89.8% → H3 支持
• 一戸建て住宅だけで 81.5% — 広島県の新築は戸建て主体

建物高さ分布

図7: 建物高さ分布ヒストグラム（左）と高層棟数 Top10（右）

• 高層建築 (>20m) 比率: 1.1% → H4 支持
• 高さ中央値 7.8m ≈ 2 階建て戸建ての典型値 (6-9m 帯)

RQ2: 農地→宅地 転換メカニズム

農地転用と宅地開発の相関

図5: 農地転用面積 vs 宅地開発面積 (市町別)

• Pearson r = -0.033 → H5 反証
• 1:1線（農転＝宅地開発）より上の市町 = 宅地開発が農転を超過（建替え・未農地転用を主源とする）
• 1:1線より下の市町 = 農転が宅地開発を超過（農転したが建てていない「先行転用」）

図4: 宅地開発面積 vs 新築件数 (市町別)

宅地開発と新築件数は概ね正の相関 — 開発面積が大きいほど多くの建物が建てられる。 ただし外れ値（宅地開発は大きいが新築が少ない市町）は「開発後の宅地売れ残り」を示唆。

農地転用面積 市町別分布

図6: 農地転用面積 Top15（左）と農林漁業施策面積 Top15（右）

• 農地転用 No.1 市町: 庄原市 (46709.5 ha)
• 農林施策 No.1 市町: 東広島市 (6786.5 ha)

転換率（農転/宅地開発）

図8: 市町別 転換率（農地転用面積 / 宅地開発面積）

• 転換率 > 1.0 の市町（農転超過）: 17 市町 → H8 支持
• 「宅地開発より多く農転している市町」 = 非住宅目的の農転や余剰転用の可能性

RQ3: 農林施策との政策矛盾

農林漁業施策ポリゴン × 農地転用 重複（政策矛盾ゾーン）

農林漁業施策（L25）は農地・森林・漁業インフラを保全する政策指定ゾーン。 このゾーン内で農地転用（L24）が行われていれば、保全政策と土地利用変換が矛盾する。

• 農林施策 × 農地転用 重複ポリゴン: 1000
• 政策矛盾面積: 1092297.8 ha
• 政策矛盾が発生した市町数: 16 → H7 支持

考察 — 農地保全と都市開発の綱引き

• Gini の差: 宅地開発 Gini (0.713) vs 農地転用 Gini (0.505) の差 = 0.208 → H9 反証
• 宅地開発は都市集中型（大都市に偏る）、農地転用は農業地帯に偏る傾向あり
• 農林施策内の農転は「政策の見直しが必要なエリア」の候補として防災・環境計画に活用できる
• データの限界: L24 農地転用は国土数値情報ベースで精度 1/50,000。 実際の転用許可面積との差異がある可能性がある（BIKOU 列に記載）

仮説検証と考察

仮説 vs 結果

総合考察

• 広島県の新築建物は一戸建て住宅が主役（81.5%）。 高密化（高層化・共同住宅化）よりも平面的な拡散傾向
• 農地転用と宅地開発に正の相関 (r=-0.033) が見られるが、 転換率 > 1.0 の市町が 17 存在 — 宅地化待ちの「先行農転」が一定規模存在する
• 農林施策内での農転（政策矛盾）は 16 市町で発生。 保全指定と実態の乖離として行政計画の見直し材料となる

発展課題 (結果から導かれる新たな問い)

1. 転換率 > 1.0 市町の詳細調査:
   • 結果X: 農転超過市町 17 件を同定
   • 新仮説Y: 転換率 > 1.0 の市町は農業後継者不足から農転が非計画的に進んでいる
   • 課題Z: 農業センサス (農林水産省) の農業経営体数と転換率を散布図で比較
2. 建替え vs 新規開発の比率推計:
   • 結果X: 新築 46,613 件 vs 宅地開発 1,038 件
   • 新仮説Y: 新築件数の 30% 以上は既存宅地の建替えで、宅地開発データに現れない
   • 課題Z: 固定資産台帳（非公開）または都市計画基礎調査と重ね合わせ

使用データセットと再現方法

使用 DoBoX データセット

合計: 74 dataset_id

再現方法

• 再現コマンド: python -X utf8 lessons/X11_land_conversion.py
• 実行時間: 約 4 秒
• 生成ファイル: PNG 8 枚 + CSV 5 件 + HTML 1 件